Immobilienmarkt Rhein-Neckar: aktuelle Daten veröffentlicht

• Investmentmarkt insgesamt rückläufig
• Logistiksparte als tragende Säule des Marktgeschehens
• Büromarkt mit deutlich geringerer Dynamik bei weitge-hend stabilem Mietniveau

Die Immobilienmärkte in der Metropolregion Rhein-Neckar zeigten sich im Jahr 2025 insgesamt verhalten. Das Investitionsvolumen über alle Assetklassen belief sich auf rund 505 Mio. Euro und lag damit etwa zehn Prozent unter den Ergebnissen der Jahre 2023 und 2024. Auch die Zahl der Transaktionen blieb mit 36 Abschlüssen auf dem Niveau des Vorjahres. Das Marktgeschehen wurde maßgeblich von der Assetklasse Lager- und Logistikimmobilien geprägt.

Investmentmarkt: Logistik dominiert, Büro unter Druck

Besonders zurückhaltend entwickelte sich 2025 das Marktsegment Büro, das mit einem Transaktionsvolumen von 44 Mio. Euro erstmals unter die Marke von 100 Mio. Euro fiel. Demgegenüber erzielte die Assetklasse Lager und Logistik mit 335 Mio. Euro einen neuen Höchstwert und stellte damit rund zwei Drittel des gesamten Investitionsvolumens. Der größte Einzelabschluss des Jahres entfiel mit einem Volumen von rund 150 Mio. Euro auf dieses Segment.

Der Einzelhandel erreichte ein Transaktionsvolumen von 84 Mio. Euro und lag damit etwa zehn Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Unter der Kategorie Sonstiges, in der regelmäßig Wohnimmobilien dominieren, wurde für 2025 ein Volumen von 42 Mio. Euro erfasst. Nach einem außergewöhnlich starken Jahr 2024, das durch zwei großvolumige Abschlüsse im Mannheimer Stadtteil Franklin geprägt war, kehrte das Segment damit auf ein deutlich niedrigeres Niveau zurück.

Regional entfielen 19 der 36 Transaktionen auf die Oberzentren Mannheim und Heidelberg. In Ludwigshafen wurde im Jahr 2025 keine Transaktion registriert. Die anderen 17 Abschlüsse verteilten sich auf das Umland der Metropolregion, davon elf rechts- und sechs linksrheinisch. Auffällig war zudem der Verkauf von sieben Grundstücken, die jeweils in einer Bandbreite von fünf bis zehn Millionen Euro gehandelt wurden.

Büromarkt: Flächenumsatz deutlich unter Vorjahresniveau

Nach dem außergewöhnlich starken Jahr 2024 befand sich der Büroflächenumsatz 2025 in allen drei Oberzentren deutlich unter dem Fünfjahresschnitt. Insgesamt wurden in Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen rund 84.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Zum Vergleich: Im Rekordjahr 2024 lag der Flächenumsatz noch bei 160.000 Quadratmetern.

In Mannheim wurden 51.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet, in Heidelberg 25.000 Quadratmeter und in Ludwigshafen 8.000 Quadratmeter. In Mannheim und Heidelberg gingen sowohl die Anzahl der Abschlüsse als auch die durchschnittlichen Flächengrößen zurück. Ludwigshafen war im Vorjahr durch Sondereffekte geprägt, sodass sich das klassische Vermietungsgeschäft 2025 mit rund 8.000 Quadratmetern als stabil, jedoch kleinteiliger darstellte.

Mieten stabil, Spitzenwerte legen moderat zu

Die Durchschnittsmieten blieben in Mannheim mit 15,00 Euro/qm und in Heidelberg mit 14,20 Euro/qm auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts stabil. Die Spitzenmieten stiegen moderat an und erreichten 22,50 Euro/qm in Mannheim sowie 19,50 Euro/qm in Heidelberg.

In Ludwigshafen lag die Spitzenmiete bei 14,00 Euro/qm, die Durchschnittsmiete bei 11,50 Euro/qm. Während die Spitzenmiete im Mehrjahresvergleich stabil blieb, gab die Durchschnittsmiete leicht nach. 2024 waren beide Werte durch Sondereffekte erhöht. Die Marktzahlen bestätigen damit einen strukturellen Trend: Unternehmen fragen zunehmend flexible, qualitativ hochwertige und insgesamt kleinere Flächen nach und sind bereit, dafür höhere Quadratmeterpreise zu akzeptieren. Gleichzeitig geraten klassische Bestandsflächen weiter unter Preisdruck.

Leerstand und Fertigstellungen

Trotz des rückläufigen Flächenumsatzes stieg die Leerstandsquote 2025 nicht weiter an. Sie lag bei 10,6% in Mannheim, 5,2% in Heidelberg und 2,2% in Ludwigshafen und veränderte sich damit nur marginal gegenüber dem Vorjahr.

Die Fertigstellungstätigkeit fiel deutlich geringer aus als im Rekordjahr 2024. In Mannheim wurden 11.000 Quadratmeter, in Heidelberg 8.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2026 werden wieder höhere Fertigstellungen erwartet, insbesondere in Mannheim. In Ludwigshafen ist nach mehreren Jahren ohne größere Projekte für 2026 erneut mit nennenswertem Flächenzuwachs zu rechnen.

Vormerken: Ende März erscheint der Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar, der neben dem Büromarkt auch den Investment- und Einzelhandelsmarkt sowie die Gewerbeinvestitionen und -flächen der Rhein-Neckar-Region abbildet. Die Publikation der MRN GmbH wird als Print- und Downloadversion erscheinen.

Zur „gif-Büromarkterhebung“

In der seit 1996 jährlich veröffentlichten „gif-Büromarkterhebung“ analysiert die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.) bundesweit 13 bedeutende Bürostandorte. Seit 2012 ist die Rhein-Neckar-Region mit den Oberzentren Heidelberg, Ludwigshafen und Mannheim Bestandteil der Erhebung. Die Zahlen beruhen auf den Einschätzungen von zahlreichen Marktexperten, die in den vergangenen Wochen unter Moderation der gif-Gutachter Vertragsabschlüsse, Mieten, Leerstände und Baufertigstellungen abglichen. Regionaler Partner der gif ist das von der Metropolregion Rhein-Neckar GmbH koordinierte „Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar“.