Verkehrssicherungspflicht im Winter: Vermieter haften ihren Mietern nach BGH-Urteil für Verschulden des Hausmeisterdienstes wie für eigenes

Stürze gehören auch in der Arbeitswelt zu den häufigsten Unfällen. Laut der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung (DGUV) gingen im Jahr 2025 insgesamt 163.430 meldepflichtige Arbeitsunfälle auf Stolpern, Rutschen oder Stürzen zurück, wie der Verband am 22. September 2026 mitteilte. Die Zahl der meldepflichtigen Wegeunfälle stieg nach DGUV-Angaben um 1,0 Prozent auf 170.306.

Wofür der Vermieter einsteht, wenn ein Hausmeisterdienst den Winterdienst übernimmt

Nach den Feststellungen des Amtsgerichts Wetzlar stürzte eine Mieterin im Januar 2017 beim Verlassen ihres Mehrfamilienhauses im hessischen Solms auf dem zum Haus führenden Weg, der trotz angekündigten Glatteises nicht vom Eis befreit war. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht zog sie sich dabei erhebliche Verletzungen zu. Das Amtsgericht sprach ihr unter anderem ein Schmerzensgeld von 12.000 Euro zu. Das Landgericht Limburg an der Lahn wies die Klage ab, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst an einen professionellen Hausmeisterdienst übertragen hatte.

Der BGH hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zurück. Nach dem Urteil vom 6. August 2025 ist der Vermieter aus dem Mietvertrag grundsätzlich verpflichtet, die Wege auf dem Grundstück, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Diese Nebenpflicht besteht auch, wenn er nicht Alleineigentümer, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Eine andere Sicht führe laut dem Senat zu einem unterschiedlichen Schutzniveau im Wohnraummietrecht, das sachlich nicht gerechtfertigt sei. Die Zurückverweisung erfolgte, damit das Landgericht die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen treffen kann.

Welche Regeln für Passanten und welche für Mieter gelten

Der BGH trennt in seinen Urteilsgründen die allgemeine Verkehrssicherungspflicht gegenüber jedermann von der vertraglichen Pflicht gegenüber dem Mieter. Vier Punkte ergeben sich aus der Entscheidung:

• Gegenüber Dritten lässt sich die allgemeine Verkehrssicherungspflicht nach der vom BGH zitierten Rechtsprechung grundsätzlich delegieren. Erforderlich ist dafür eine klare Absprache, die die Ausschaltung von Gefahren sicherstellt. Dem ursprünglich Verantwortlichen bleibt dann eine Kontroll- und Überwachungspflicht.
• Gegenüber dem Mieter folgt die Räum- und Streupflicht aus dem Mietvertrag als Nebenpflicht nach § 535 Absatz 1 und § 241 Absatz 2 BGB.
• Bedient sich der Vermieter eines Dritten, haftet er für dessen Verschulden nach § 278 Satz 1 BGB in gleichem Umfang wie für eigenes; eine bloße Überwachungspflicht genügt dann nicht.
• Eine abweichende Verteilung ist möglich, der Mietvertrag muss sie aber eindeutig regeln, etwa indem er die Räum- und Streupflicht dem Mieter überträgt.

Der Senat begründet den Unterschied damit, dass sich der Mieter den Vermieter als Vertragspartner ausgesucht habe und darauf vertrauen dürfe, dass dieser für Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag hafte. Auf die Auswahl der Fachfirma habe der Mieter im Regelfall keinen Einfluss. Wie ein Streuplan mit Zuständigkeiten, Zeiten und Kontrollen aufgebaut ist, erklärt der Leitfaden zum Erstellen eines Streuplans für den Winterdienst.

Warum vermietende Eigentümer gegenüber ihren Mietern haften, auch wenn die Gemeinschaft den Winterdienst vergibt

Vor dem Winter 2026/2027 heißt das für vermietende Wohnungseigentümer: Übernimmt ein Dienstleister der Gemeinschaft den Winterdienst, haften sie dem eigenen Mieter grundsätzlich für ein Verschulden dieses Dienstleisters wie für eigenes. Eine Ausnahme müsste der Mietvertrag eindeutig regeln. Eine Durchsicht der Pressemitteilungen des BGH aus dem Jahr 2026 ergab bis Ende September 2026 keine neuere Entscheidung zum Winterdienst.

Wie Verwaltungen den Winterdienst vor dem ersten Frost vorbereiten

Verwaltungen können vor Saisonbeginn prüfen, ob der Winterdienstvertrag Einsatzzeiten, Kontrollgänge und eine Dokumentation vorsieht. Vermietende Eigentümer sollten zusätzlich ihren Mietvertrag ansehen: Nach dem Urteil liegt die Räum- und Streupflicht nur dann beim Mieter, wenn der Mietvertrag das eindeutig regelt. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, hat der BGH in diesem Verfahren nicht geprüft. Bleibt die Pflicht beim Vermieter, lohnt ein Blick darauf, ob die eigene Haftpflichtversicherung Schäden aus dem Winterdienst abdeckt.

„Viele Eigentümer glauben, mit dem Vertrag für den Hausmeisterdienst sei das Thema Winterdienst erledigt. Das Urteil zeigt, dass der Vertrag mit dem Hausmeisterdienst die Verantwortung gegenüber dem eigenen Mieter nicht vom Vermieter nimmt. Wer jetzt Vertrag, Streuplan und Dokumentation abgleicht, geht mit weniger offenen Fragen in den ersten Frost“, sagt Alexander Weipprecht, Geschäftsführer der Provimedia GmbH.

Die vorstehenden Angaben zur Haftung beim Winterdienst geben eine allgemeine Information nach dem am 28. September 2026 abgerufenen Wortlaut wieder. Grundlage sind das Urteil des BGH vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) und die Pressemitteilung Nr. 187/2025. Hinzu kommen § 241 Absatz 2 BGB, § 278 BGB, § 280 Absatz 1 BGB und § 535 Absatz 1 BGB in der an diesem Tag auf gesetze-im-internet.de veröffentlichten Fassung. Die Angaben sind keine Rechtsberatung. Welche Pflichten einen Vermieter, eine Eigentümergemeinschaft oder einen Mieter im Einzelfall treffen, klärt sich in einer rechtlichen Beratung.