Neuvertragsmieten steigen mit 3,2 Prozent schneller als die Wohnimmobilienpreise mit 1,9 Prozent – Büros geben erstmals seit fünf Quartalen nach

Warum die Neuvertragsmieten schneller steigen als die Kaufpreise

Der Wohnungsmarkt blieb von April bis Juni 2026 angespannt. Nach Angaben des Verbands ließ der andauernde Mangel an Wohnungen die Mieten bei Neuvermietung weiter steigen, wenn auch weniger stark als in den Quartalen zuvor. Kaufpreise hängen zusätzlich an Zins und Finanzierungskosten, während die Miete bei Neuvermietung unmittelbar der Knappheit folgt.

Aus dem Abstand folgt eine höhere Anfangsrendite. Weil die Mieten bei Neuvermietung stärker zulegten als die Preise von Mehrfamilienhäusern, nahm deren Rendite zu, gemessen am Index für Liegenschaftszinsen um 1,5 Prozent. Für einen Käufer bedeutet das mehr Ertrag je eingesetztem Euro, für einen Mieter eine höhere Einstiegsmiete.

Fünf Indexwerte beschreiben das zweite Quartal 2026:

• Der Gesamtindex lag um 1,3 Prozent über dem Vorjahresquartal, gegenüber dem ersten Quartal 2026 gab er um 0,1 Prozent nach.
• Wohnimmobilien verteuerten sich im Jahresvergleich um 1,9 Prozent.
• Eigentumswohnungen legten mit 2,6 Prozent am stärksten zu, Eigenheime mit 2,0 Prozent.
• Mehrfamilienhäuser kamen auf 1,6 Prozent.
• Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen um 3,2 Prozent.

Wie sich die sieben größten Städte vom Bundesgebiet abheben

In den Ballungsräumen liegen Preise und Mieten weit auseinander. Die Wohnimmobilienpreise der sieben größten Städte stiegen im Jahresvergleich um 2,1 Prozent und damit etwas stärker als im gesamten Bundesgebiet. Am kräftigsten legte Hamburg mit 3,8 Prozent zu, es folgen Köln mit 2,5 Prozent, Frankfurt am Main und Düsseldorf mit je 2,4 Prozent sowie München mit 2,3 Prozent. Berlin kam auf 1,6 Prozent, Stuttgart auf 0,7 Prozent.

Bei den Mieten dreht sich das Bild. In denselben sieben Städten erhöhten sich die Mieten bei Neuvermietung im Schnitt nur um 1,5 Prozent, während es bundesweit 3,2 Prozent waren. Den höchsten Zuwachs verzeichnete Düsseldorf mit 3,6 Prozent, den geringsten Berlin mit 0,6 Prozent.

Der Preisanstieg in den Ballungsräumen hat sich zudem verlangsamt. Im ersten Quartal 2026 hatten dort noch vier der sieben Städte Zuwächse von mehr als 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr verbucht.

„Ein bundesweiter Mietanstieg von 3,2 Prozent beschreibt keine einzige Wohnung. Zwischen Düsseldorf und Berlin liegen in derselben Statistik drei Prozentpunkte, und der Unterschied entscheidet über jede Kalkulation“, sagt Alexander Weipprecht, Geschäftsführer der Provimedia GmbH.

Was der Rückgang bei Büro- und Handelsobjekten bedeutet

Der gewerbliche Teil des Index dreht ins Minus. Büroimmobilien verbilligten sich im zweiten Quartal 2026 um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, Einzelhandelsimmobilien um 0,2 Prozent. Es ist der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen mit steigenden Werten.

Am aktuellen Rand fällt die Bewegung noch deutlicher aus. Dort gingen die Büropreise um 1,5 Prozent zurück, die Preise für Handelsobjekte um 0,7 Prozent. Die Mieten liefen auch hier in die andere Richtung: Büromieten legten im Jahresvergleich um 2,7 Prozent zu, Handelsmieten um 1,5 Prozent.

Laut dem Hauptgeschäftsführer des Verbands, Jens Tolckmitt, reagiert der Gewerbemarkt stärker und unmittelbarer auf geopolitische Entwicklungen, gestiegene Inflationserwartungen und die daraus folgende Zinsentwicklung als der Wohnungsmarkt. Die Renditen legten entsprechend zu, bei Büros um 4,0 Prozent und bei Handelsobjekten um 1,6 Prozent.

Woran sich die weitere Bewegung im Herbst 2026 ablesen lässt

Die Datenbasis erklärt, warum der Index andere Werte zeigt als eine Angebotsauswertung. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken lässt die Zahlen seit 2010 von seiner Forschungsgesellschaft erheben; Grundlage sind abgeschlossene Immobilientransaktionen von mehr als 700 Kreditinstituten und nicht die Preisvorstellungen aus Inseraten.

Ein Vorbehalt gehört zum laufenden Jahr. Zu Beginn des Jahres 2026 wurde die Methodik einzelner Teilindizes angepasst und das Basisjahr auf 2022 gelegt; die historischen Werte wurden nachgerechnet. Vergleiche mit älteren Veröffentlichungen desselben Index tragen deshalb nur eingeschränkt.

Zwei Größen bleiben bis zur nächsten Quartalsmeldung zu beobachten. Die erste ist, ob der Abstand zwischen Mieten und Kaufpreisen im dritten Quartal 2026 weiter schrumpft, nachdem der Mietanstieg bereits schwächer ausfiel als in den Vorquartalen. Die zweite ist, ob der Rückgang bei Büroobjekten eine Quartalsdelle bleibt oder sich fortsetzt.